Biz indiyədək əksər ölkələrə təsir edən unikal və görünməmiş iqtisadi vəziyyət yaşayırıq və bu anda vəziyyətin yaxşılaşacağına və ya pisləşəcəyinə dair əlamətlər yoxdur. Qlobal iqtisadiyyatda yaşayan heç bir ölkə ölkədən ölkəyə mənfi təsirinin dərəcəsindən asılı olsa da, istisna edilməyəcək.
Adətən, Kipr indiyə qədər başqalarının bədbəxtliyinə əsaslanaraq, iqtisadi və digər böhranları üstələmək üçün kifayət qədər şanslı olub. Beləliklə, 1974-cü il işğalını vətəndaş müharibəsi nəticəsində Livanlıların axını izlədi, Kiprə milyonlarla sərmayə qoyuldu, 1980-ci illərdəki neft bumu, milyonlarla benzin dolları daxil olmaqla Kiprə yenidən kömək etdi. Daşınmaz əmlaka ərəb əsaslı tələbin yaradılması, Yuqoslaviya vətəndaş müharibəsi də oxşar təsir göstərmiş, Yeltsin dövründəki Rusiya inqilabı isə adanın yaxşı gələcəyinə əlavə etmişdir.
İndi qorxuram, vəziyyət tamam başqadır və daha çətindir. Kipr hələ də vəziyyətin tam təsirini hiss etməmişdir, heç kim işini itirməmişdir və bu anda birja dəyərlərinin düşməsi yeganə nəzərə çarpan təsirdir. Bununla belə, qlobal miqyasda qeyri-müəyyən vəziyyət xüsusilə xaricdən tələbin kəskin şəkildə azalmasına səbəb olmuşdur. Kipr daşınmaz əmlak tələbinin təxminən 80%-i yerli, 20%-i isə xarici vətəndaşlardan ibarətdir. Beləliklə və xarici bazarın böyük faizini nəzərə alsaq, yerli bazar, vətəndaşlarının Kiprdə satın aldığı ölkələrin iqtisadiyyatından asılı olaraq müsbət və ya mənfi təsir göstərir. Ümumi xarici tələbatın təxminən 70%-i Britaniya, 10%-i Rusiya, qalanı isə digər Avropa ölkələrindən gəlir. Bazarın Böyük Britaniyadan asılılığı və Böyük Britaniya iqtisadiyyatının hökm sürən vəziyyəti ilə bu bazar mənbəyindən tələbin xeyli azaldığı aydındır. Beləliklə, görürük ki, britaniyalıların maraq göstərdiyi ərazilərdə (əsasən Pafos və Famaqusta ərazisi və daha az dərəcədə Larnaka və Limassol) maraq xeyli azalıb. Pafos üçün tələb və satış qiymətlərində azalma mənzillər üçün təxminən 25% və villalar üçün 20%, Famaqusta ərazisi üçün isə mənzillər üçün 25% və villalar üçün 10% azalmadır. Larnaka bölgəsi üçün azalma Oroklini-dəki mənzillərdən başqa board üzrə 10% -25% təşkil edir. Limassol indiki vaxtda nəzərəçarpacaq dərəcədə azalma yaşamayıb, ilk növbədə Rusiya bazarının orada kifayət qədər aktiv olması (Rusiya tələbatının təxminən 80%-i bu şəhərə, qalan 20%-i isə bütün ölkəyə yönəlir) və Limassolun ağır infrastruktura malik olması səbəbindən. investisiya və inkişaf. Yeni dənizkənarı idman meydançası, gəzinti işləri, meliorasiya, köhnə balıqçılıq limanının çevrilməsi, yeni marina və yeni texniki universitetin yerləşməsi Limassol bazarına kömək edən amillərdir. Bu, təbii ki, zaman məsələsidir. Hal-hazırda mövcud olan vəziyyət daha 6-9 ay davam edərsə, mən Pafos/Paralimni üçün təxminən 30% və Larnaka bölgəsi üçün 18% birbaşa qiymət endirimini gözləyərdim, halbuki Limassol da təxminən 10% səviyyəsində hiss edəcək. müəyyən sahələr. Kipr tələbinə əsaslanan Nikosiya bazarının 12%-15%-dən çox təsirlənəcəyi gözlənilmir (qiymətin azalması).
Kipr daşınmaz əmlak bazarı, digər bazar alternativlərinə qarşı heç bir rəqabət üstünlüyü olmayan və kifayət qədər təchizat olan adi layihələr üçün daha həssasdır. Beləliklə, fərdi bloklardakı və ya cəlbedici yerlərdə olmayan ümumi hovuzu olan layihələrdəki adi mənzillər digərlərindən daha çox təsirlənəcəkdir. Digər tərəfdən, çimərlik əmlakı öz bazarını qoruyacaq, çünki mövcud tədarük sürətlə azalır və bizdə çimərlik tükənir! Çimərlik qiymətləri 8.500 avro/kv.m.-dən qalxıb. 15.000 Avro/kv.m. bir il ərzində (biz Limassol ərazisində keyfiyyətli çimərlik villalarına istinad edirik). Larnaka və Protarasdakı çimərlik mülklərinin mövcud qiymətlərini 6.000-8.000 EUR/sq.mts ətrafında saxlaması gözlənilir. (çimərlik villaları).
Daha çox narahat edən isə təkrar satışların (alınan əmlak və alıcılar evə qayıdaraq onları endirimli qiymətlərlə satırlar) sürətlə artmasıdır. Əksər satışlar Britaniya bazarındandır və onların əmlakını böhrandan əvvəlki vəziyyət qiymətlərindən 20%-30% endirimlə təklif etmək qeyri-adi deyil. Böyük azalma avronun sterlinqə qarşı dəyərinin artması ilə təşviq edilir, buna görə də effektiv azalma 10%-15%-dən çox ola bilməz. Yenə Britaniya tələbinə istinad edərək, 15% komissiya alan və yoxlama səfərləri təşkil edən əsasən Britaniyada yaşayan kovboylar-qanunsuz əmlak agentləri bu yüksək komissiya səviyyəsini öz alıcılarına (developer vasitəsi ilə) ötürdülər. Belə ki, çoxsaylı insanlar 10%-dən yuxarı şişirdilmiş qiymətlərlə və seçim hüququ olmadan əmlak alıblar. Yəqin ki, bu fırıldaqçılığın necə planlaşdırıldığı və təşkil edildiyi və bu beynəlxalq əyri əmlak agentliyi firmalarının bəzilərinin bazarın tənəzzülü ilə adadan birdən-birə necə ayrıldığı, digərlərinin isə könüllü ləğv olunduğu (açıq-aydın belədir) haqqında məlumat mübadiləsi üçün vaxtımız olacaq. ki, heç kim (onları təqib edə bilməz). Beləliklə, onların müştəriləri indi heç bir tələbat olmadığı bir dövrdə üz tutacaq yerləri olmayan və çox az məsləhətlərlə səhrada qapalı qalıblar. Halbuki Britaniya hüquq sistemi hal-hazırda olduğu kimi, müştərilərinə qarşı heç bir məsuliyyət daşımırlar.
Bu vəziyyətin pisləşməsində və ya pisləşməsində əsas meyar tərtibatçıları və alıcıları maliyyələşdirən yerli bankların gücü və dəstəyidir. Belə görünür ki, yerli bankların möhkəm təməlləri var və onların kreditləri 20%-25% alıcı töhfəsi ilə əhatə olunur (ABŞ və bəzi Avropa ölkələrində 100-110% kreditlərdən fərqli olaraq). Eyni zamanda, öz torpaqlarına/mülklərinə çox bağlı olan yerli sakinlər, çox güman ki, öz əmlaklarını əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qiymətlərlə təklif edəcəklər. Kiprli çox nadir hallarda təzyiq altında satır (ya mülklərini bazardan çıxarır, ya da bəzilərinin qiymətləri artırdığını görə bilərsiniz), yerli banklar isə ipoteka kreditinin girovu ilə bağlı təcili tədbirlər görməyəcəklər/görə bilməzlər. Belə ki, ABŞ-da girov qoyulmuş əmlak 3-5 ay, Böyük Britaniyada 5-6 ay, Yunanıstanda 9 ay ərzində satıla bilərsə, Kiprdə sistem elədir ki, bu, çox güman ki, 6-9 il çəkəcək, halbuki bu, 6-9 il çəkəcək. əsas iqamətgah üçün, 12-15 ilə qədər uzanacaq (bax Pieris nümunəsinə 40 il çəkdi). Beləliklə, bu səmərəsiz sistem, belə hallarda, xoşbəxtlikdən, Kipr üçün tədarükün texniki azalmasına səbəb olur ki, bu da əmlak qiymətlərinin azaldılmasını minimuma endirməyə kömək edəcəkdir.
Kipr iqtisadiyyatı 2 milyard avroluq xarici valyuta ilə əsasən turizm sənayesindən asılıdır. xarici valyuta, tikinti sənayesi ilə 1,3 mlrd. xarici satışlar və təxminən 600 milyon avro xarici gəliri olan offşor Cos. Belə ki, vəziyyət belə davam edərsə və daşınmaz əmlakla yanaşı, turistlərin sayı və xərcləmə qabiliyyəti kəskin şəkildə azalarsa, bu, iqtisadiyyata ciddi təsir göstərəcək. Xarici tələbin azalması 50%-ə çatarsa, bu, ümumi bazarın 10%-ni itirəcək və yerli tələbin 20%-lik azalması proqnozuna əsasən, daşınmaz əmlak qiymətlərinin 20%-ə yaxın azalmasına səbəb ola bilər. -30%. Bu, əsasən yaşayış (adi layihələr) və yaşayış sahəsinə aiddir. Qeyd etmək lazımdır ki, Ofis və Ticarət bazarı kifayət qədər aktivdir və xüsusilə Nikosiya və Limassolda tələbat yaxşılaşır. Yenə də vaxt və 2009-cu maliyyə ilinin necə keçəcəyi məsələsidir. Proqnozlar proqnozlardır və belə öyrənilməlidir, çünki vəziyyət çox qripdir və gündən-günə dəyişir. Kiprdə kifayət qədər aktiv olan və indiyə qədər azalma əlamətləri göstərməyən Rusiya bazarına diqqətli bir saat yönəldilməlidir. Əksinə, Avropa bankları oradakı vəziyyətlə Rusiyanın Kiprdəki əmanətlərinin artacağına ümid edir. Digər tərəfdən, neftin qiymətləri aşağı düşür və Rusiya birjasında eniş gedir və bu əlamətlər izlənilməlidir.
Yekun olaraq demək istərdim ki, biz yerli əmlak qiymətlərinin Böyük Britaniyanın 25% (kommersiya obyektləri) və yaşayış üçün 15%-20% ucuzlaşmasına çatacağını gözləmirik, lakin bəzi pis təsirlər mütləq bizə çatacaq. Yenə müsbət bir qeyddir ki, yerli banklar öz aqressivliyi ilə tanınmırlar, ona görə də müştərilərə edilən təzyiq onların mütləq tələsməsinə və satmasına səbəb olmayacaq.
Məntiqi sual budur ki, indi almalıyam, yoxsa gələn il qiymətlərin daha da aşağı salınmasını gözləyəcəm? Cavab vermək çətin bir sualdır, çünki bir tərəfdən indi bəyəndiyiniz bir şey tapsanız, ancaq gələn il qiymətlərin daha da düşəcəyini gözlədiyiniz üçün onu əldən verdinizsə, qərar verdiyiniz zaman əmlak orada olmaya bilər. Digər tərəfdən, əgər xüsusi deyilsinizsə, bəlkə də, daha 6 ay gözləmək yaxşı bir addım ola bilər. Beynəlxalq analitiklərin iqtisadi gözləntilərinə əsaslanan təxminlərimə görə, 2009-cu ilin ortalarında turizm mövsümünə qədər qiymətlər ən aşağı səviyyəyə çatacaq və oradan da yaxşılaşma yoluna gedəcək.
Müsbət bir qeyd olaraq, hamımız insanların bank depozitləri ilə bağlı narahatlığından xəbərdarıq. Əgər siz həqiqətən pul əmanətlərinizin tükənəcəyindən narahatsınızsa və seyf almaq və pulunuzu evdə saxlamaq alternativi olaraq əmlak alın, çünki heç olmasa heç yerə getməyəcək və gələcəkdə qiymətlər nə vaxtsa bərpa olunacaq. Daşınmaz əmlakın qiyməti düşə bilər, amma sonra, bildiyiniz kimi, daşınmaz əmlak bazarı bir dövrdür, ona görə də ən azı gələcəkdə itkilərinizi azaltmaq üçün bir ümidiniz var.
